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FAQ ‑ Propriétaires

Fiscalité, taxes, labels : retrouvez tous les questions les plus fréquemment posées.

La taxe de séjour

Comment est utilisé l’argent de la taxe de séjour ?

  • Promotion de la destination : salon de promotion, brochures, actions média…
  • Développement de la fréquentation touristique : navette intra-station gratuite, communication grand public, animations sur place…
  • Accueil des touristes : fleurissement, participation à l’augmentation des coûts de ramassage des ordures ménagères…

Ces 3 points sont définis conformément à la loi.

 

Il y a 2 possibilités de reversement de la taxe :

• « Au réel », c’est-à-dire qu’elle est payée directement par les touristes qui logent en hébergement marchand.
La taxe de séjour au réel est due par les résidents occasionnels.

• « Au forfait », c’est-à-dire qu’elle est reversée par les hébergeurs marchands. Elle est alors intégrée au prix de location du bien.
La taxe de séjour au forfait est due par les logeurs qui la répercutent sur leurs clients.
Les modalités de la taxe de séjour sont fixées par une délibération du conseil municipal ou de l’organe délibérant.

Comment choisir mon mode de reversement ?
  • Qui est redevable ?

    Au réel :

    Toute personne non domiciliée dans la commune ou l’intercommunalité, et séjournant dans un hébergement marchand.

    Au forfait :

    • Logeurs, hôteliers ou propriétaires qui hébergent à titre onéreux des personnes de passage.
    • Particuliers louant tout ou partie de leur habitation personnelle (chambres d’hôtes par exemple).

  • Comment calculer le coût ?

    Au réel :

    Selon le nombre de nuitées passées dans le logement. Nombre de nuitées x nombre d’occupants x tarif Taxe de séjour.

    Faites votre simulation ici.

    Au forfait :

    Indépendante du nombre réel de personnes hébergées. Taxe assise sur la capacité d’accueil (nombre de personnes que l’établissement peut accueillir), à laquelle est appliquée un abattement compris entre 10% et 50 %. Cet abattement est défini par délibération du conseil municipal, en fonction de la durée d’ouverture de l’établissement.

  • Qui est exonéré ?

    Au réel :

    • Personnes âgées de moins de 18 ans.
    • Titulaires d’un contrat de travail saisonnier dans la commune.
    • Bénéficiaires d’un hébergement d’urgence ou d’un relogement temporaire.
    • Personnes occupant des locaux dont le loyer est inférieur à un montant déterminé par le conseil municipal.
    • Propriétaires de résidence secondaire pour laquelle ils acquittent la taxe d’habitation.

    Au forfait :

    Pas d’exonération.

  • Faut-il mentionner la taxe de séjour ?

    Au réel :

    Elle est obligatoire et doit être distincte du prix de la chambre : taxe non incluse dans le prix de la chambre.

    Au forfait :

    Elle n’est pas obligatoire. Si la taxe est répercutée sur le prix de l’hébergement, l’hébergeur peut faire figurer sur la facture la mention « taxe de séjour forfaitaire comprise ».

focus

Fiscalité

  • Que veulent dire LMNP et LMP ?

    LMNP : Loueur de Meublé Non Professionnel
    LMP : Loueur Meublé Professionnel

    Peut-on choisir entre ces 2 statuts ?

    Pour pouvoir prétendre au statut LMNP, les revenus issus d’une location meublée ne doivent pas excéder 23 000€ TTC par an ou ne pas dépasser 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal.

    À l’inverse, en LMP, les recettes générées par les loyers de biens meublés doivent être supérieures aux deux seuils évoqués précédemment.

    Les régimes LMNP et LMP sont destinés à des particuliers qui désirent louer des logements meublés. Pour déclarer les revenus générés par les loyers, il existe deux statuts : celui de loueur en meublé non professionnel (LMNP) et celui de loueur en meublé professionnel (LMP).

  • Quel régime fiscal pour les statuts LMNP ou LMP ?

    Les 2 régimes principaux sont : Micro Bic ou bénéfices frais réels simplifiés.

    Micro-Bic : Ce régime de micro-entreprise est possible pour les loueurs de meublés professionnels ou non professionnels dont les recettes sont :
    • Inférieures à 32 900 € dans le cas d’un meublé non classé.
    • Inférieures à 82 200 € pour les meublés classés.

    Le Bénéfice Réel Simplifié : Régime qui consiste à déduire des recettes annuelles, c’est-à-dire de toutes les sommes perçues au titre de la location (loyers et charges), l’ensemble des frais et des charges supportées (blanchisserie, achat de fourniture, entretien, factures d’eau, d’électricité, de chauffage, frais de classement, fleurissement, frais d’annonces, impôts et taxes, honoraires comptables, assurances etc…).

    Conseil : un comptable spécialisé sera d’une grande aide pour vous conseiller selon vos propres besoins et vous permettre d’optimiser votre imposition.

  • Quelle imposition sur le revenu ?

    En LMNP comme en LMP, les revenus sont soumis aux bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

informations

Taxes et obligations

  • Dois-je m'inscrire au greffe du tribunal de commerce ?

    Uniquement si vous êtes loueur non professionnel (LMNP).

    Vous devrez demander votre inscription au répertoire Sirène de l’Insee. Cette démarche est gratuite. Vous devrez remplir le formulaire Cerfa n° 11921*04 (cliquez ici) et l’adresser au greffe du tribunal de commerce du lieu du logement mis en location.

  • Qui doit payer la TVA ?

    Toutes les locations meublées sont exonérées de la TVA sauf :

    • Les loueurs professionnels (LMP)
    • Les loueurs non professionnels (LMNP) qui proposent au moins 3 de ces services :
      • Le petit déjeuner
      • Le nettoyage régulier des locaux
      • La fourniture de linge de maison
      • La réception, même non personnalisée, de la clientèle

     

    A noter : à ce titre, le bailleur qui souhaite récupérer de la TVA sur son activité de location devra être imposable en tant que para-hôtelier.

  • Dois-je payer la CFE ?

    Non ! La CFE a été supprimée sur l’ensemble du territoire des Deux Alpes (compte rendu du conseil communautaire du 28/09/2017).

Comment se protéger ?

Assurance

Assurance location saisonnière : une protection indispensable
  • L’assurance PNO (Propriétaire Non Occupant) est-elle obligatoire ?

    Depuis l’adoption et la publication de la loi Alur si vous êtes co-propriétaire dans un immeuble, vous avez l’obligation d’assurer le logement pour couvrir les risques de responsabilité civile dont vous devez répondre.

    Dès lors que l’appartement que vous louez à un locataire se trouve en copropriété, l’assurance PNO est obligatoire.

    Le bailleur pourra alors répercuter la cotisation d’assurance dans les charges de copropriété.

  • Qu’est-ce qu’une assurance « pour le compte de qui il appartiendra » ?

    L’assurance « pour le compte de qui il appartiendra » concerne tout particulièrement les propriétaires de logements meublés loués pour de courtes durées. Dans le cas de locations courtes ou saisonnières, difficile d’imposer à ses locataires de souscrire une assurance habitation spécifique.

    C’est justement à cela que sert l’assurance « pour le compte de qui il appartiendra » : souscrite par le propriétaire du logement, elle permet de protéger le logement et les voisins du logement sans imposer de démarches aux locataires, qui peuvent varier autant de fois que désiré sans que le contrat n’ait à être modifié.

    A noter : selon les assureurs, l’assurance « pour le compte de qui il appartiendra » peut également être appelée assurance « pour le compte d’autrui ».

  • Faut-il imposer une assurance habitation aux vacanciers de passage ?

    C’est en effet fortement conseillé, il peut faire jouer la garantie villégiature comprise dans la plupart des contrats d’assurance multirisques.

    Si vous préférez, il est tout à fait possible de prendre l’assurance du logement à votre charge. Dans ce cas, vous pouvez opter pour plusieurs garanties : La « garantie pour le compte de qui il appartiendra » : elle couvre les vacanciers de passage dans votre location saisonnière pour les dommages qu’il pourrait causer, à eux-mêmes ou à un tiers.

Caution ou dépôt de garantie
  • Le dépôt de garantie est-il obligatoire ?

    Non, le dépôt de garantie n’est pas obligatoire. Néanmoins il reste essentiel si le propriétaire souhaite être protégé contre la casse ou la dégradation de sa location et/ou de ses équipements.

    Attention, tout dépôt de garantie est inutile sans état des lieux. C’est l’état des lieux d’entrée et de sortie qui permet de protéger le propriétaire et le locataire en cas de litiges.

    Son montant et les modalités de son versement ne sont pas réglementés. Le montant est négociable et ne devrait pas excéder le montant du loyer. Le contrat précise le délai de remboursement de la caution.

  • Le propriétaire a-t-il le droit d’encaisser le dépôt de garantie ?

    Le propriétaire peut encaisser le dépôt de garantie dès qu’il l’a en mains propres, si mentionné dans le contrat de location.

    • Sans constat de dégradation, le propriétaire est tenu à en rembourser le montant.
    • En cas de dégradation, le contrat de location doit prévoir un délai de restitution du dépôt de garantie permettant au bailleur de remplacer ou réparer certains éléments du logement avec une partie ou la totalité du dépôt de garantie.
Assurer mon activité
  • La responsabilité du propriétaire :

    Le propriétaire de meublé a :

    Une obligation de moyens : il doit tout mettre en œuvre pour garantir à ses hôtes un séjour réussi.
    Une obligation de résultat : il s’engage à fournir à ses locataires un hébergement avec les prestations définies.

    Ainsi :
    • Dès lors que le propriétaire commet, dans le cadre de son activité, une faute qui porte préjudice à ses locataires, il est tenu de les indemniser.
    • La faute commise peut être intentionnelle ou non, elle peut consister en une action, omission ou une négligence et peut avoir été commise par le propriétaire lui-même, mais aussi une tierce personne dont il doit répondre : enfants, salariés ou encore par une chose dont il a la garde : animaux, véhicule.
    • Le préjudice à indemniser peut-être matériel, corporel ou moral.

  • Les garanties d’assurances que peut souscrire le propriétaire :

    Pour s’assurer, lui ainsi que ses hôtes, le propriétaire peut souscrire des contrats d’assurance adaptés à l’activité. Les locataires peuvent également se voir demander par le propriétaire de justifier de leur propre assurance.

    • Garantie « pour le compte de qui appartiendra » : le propriétaire se substitue à l’obligation d’assurance du locataire. Il couvre lui-même le logement, le mobilier, les dommages causés tant à lui-même qu’aux voisins et aux tiers. Le propriétaire n’a donc pas besoin dans ce cas de vérifier que le locataire dispose d’une assurance.

    • Garantie « abandon de recours » : plus restreinte que celle « pour le compte de qui appartiendra » cette garantie couvre les dommages causés par le locataire au seul meublé et exclut les dommages causés aux personnes et immeubles voisins. Ainsi le locataire reste engagé au titre de sa responsabilité civile et le propriétaire peut lui imposer de justifier d’une assurance couvrant les risques qui ne sont pas couverts par « l’abandon de recours ».

    • Garantie « recours des locataires contre le propriétaire » : par cette garantie, le propriétaire assure sa responsabilité civile en cas de dommages causés aux locataires par un manque d’entretien du bâtiment. Le propriétaire peut exiger que le locataire soit assuré contre certains risques comme : le dégât des eaux, l’incendie.

  • Les garanties d’assurances que doit souscrire un locataire :

    Mis à part le cas où le propriétaire a souscrit un contrat « pour le compte de qui appartiendra », le locataire est responsable des dégâts qu’il peut commettre pendant son séjour. Le propriétaire peut alors au travers du contrat de location, exiger du locataire qu’il souscrive une assurance. La souscription de telles garanties est réalisée :

    • Soit en concluant un contrat d’assurance spécifique auprès de son assureur.

    • Soit en souscrivant une garantie villégiature, en annexe du contrat d’assurance conclut pour la résidence principale.

se tenir informé des

Réglementations

  • Quelles réglementations sont obligatoires ?
    • Détecteur fumée : L’obligation d’installer au moins un détecteur de fumée (EN14604)
    • Les lits superposés : Une mention stipulant que : « le couchage en hauteur ne convient pas aux enfants de moins de 6 ans » doit être apposée visiblement sur le lit. Le lit doit être muni d’une échelle reliée de manière sûre. (Décret n°95-949 du 25 août 1995 modifié)
    • Piscines : Un dispositif de sécurité est obligatoire depuis le 1er janvier 2004. Les piscines privées nouvellement construites doivent avoir au moins l’un des 4 dispositifs suivants :
      • l’abri : structure qui recouvre la piscine et qui permet d’éviter le passage d’enfants de moins de 5 ans.
      • l’alarme : elle doit répondre aux normes NF P 90 307 de décembre 2003.
      • la couverture de sécurité : conçue pour recouvrir la totalité du bassin et permet d’empêcher l’immersion involontaire d’enfants de moins de 5 ans.
      • la barrière de sécurité : elle est disposée tout autour de la piscine et évite l’accès à l’eau aux enfants de moins de 5 ans
    • Redevance audiovisuelle

     

    Autres règles :

    • A partir de 16 personnes, les locations sont soumises à la réglementation ERP (Etablissements recevant du public). Il convient d’être en conformité avec les règles d’accessibilité aux personnes handicapées. Plus d’infos ici.
  • Un propriétaire peut-il interdire les animaux dans une location ?

    Pour toutes les locations saisonnières de meublés de tourisme, les bailleurs ont le droit d’interdire la présence d’animaux domestiques dans leur logement. Pour que celle-ci soit applicable, une clause doit être inscrite dans le contrat de location.

comment

Certifier mon meublé

  • Classement ministériel

    Le classement ministériel est une démarche volontaire, fortement conseillée, qui vise à qualifier le meublé afin que le propriétaire puisse en assurer une meilleure promotion.

    Le classement ministériel a fait l’objet de nouvelles normes nationales suite à l’arrêté ministériel du 2 août 2010, arrêté fixant les normes et la procédure de classement des Meublés de Tourisme et modifié par l’arrêté du 7 mai 2012.

    Le classement valable 5 ans comporte 5 catégories, de 1* à 5 * et les meublés, visités par un organisme accrédité sont classés selon 112 critères répartis en 3 axes :
    • « Equipements et aménagements »
    • « Services aux clients »
    • « Accessibilité et développement durable »

    Le classement fonctionne selon un système de points avec des critères « obligatoires » et « à la carte ». Le meublé, pour atteindre la catégorie de classement demandée doit atteindre le nombre de points obligatoires et à la carte définis par la catégorie visée, soit :
    • Au moins 95% des points obligatoires de la catégorie de classement visée. Tout point obligatoire perdu, dans la limite des 5% tolérés, devra être compensé par les points « à la carte ». Pour 1 point obligatoire perdu, il faut 3 points à la carte.
    • Respectivement : 5%, 10%, 20%, 30%, et 40% des points à la carte pour les catégories 1*, 2*, 3*, 4*, 5*

  • La procédure de classement
    1. Le propriétaire ou son mandataire fait une demande de classement à l’Office de Tourisme. Contact ici.
    2. La demande est enregistrée et l’organisme de contrôle prend rendez-vous avec le propriétaire ou son mandataire pour convenir d’une date de visite. L’organisme habilité effectue la visite de contrôle et transmet au propriétaire sous un délai d’un mois maximum le « Rapport de contrôle », « la Grille de classement » et « la Décision de classement » pour la catégorie indiquée.
    3. Le propriétaire dispose de 15 jours à compter de la date à laquelle il a reçu le certificat de visite pour refuser la proposition faite par l’organisme habilité. A expiration de cette date, le classement est attribué pour une durée de 5 ans.
    4. l’organisme habilité ayant effectué la démarche a l’obligation d’enregistrer le meublé sur une base de données nationale.
  • Les avantages du classement ministériel

    • Abattement fiscal de 71% pour le régime micro-BIC (également appelé micro-entreprise).
    • Avantage pour les propriétaires percevant des recettes annuelles liées à la location de leur bien supérieures à 23 000€ (Loi de financement de la Sécurité Sociale).
    • Possibilité d’adhérer à l’ANCV, pour pouvoir accepter les règlements par chèques vacances.
    • Gage de qualité pour le client.

    > Votre organisme habilité pour les 2 Alpes :
    L’Office de tourisme des 2 Alpes a été audité en octobre 2019. Il est habilité pour le classement des meublés sur Mont de Lans, Venosc et le plateau des 2Alpes. Contact : proprietaires@les2alpes.

  • Les labels

    Un meublé classé peut également être labélisé. Cette double démarche permettra au propriétaire d’avoir une visibilité renforcée sur le web. En effet, les labels proposent à leurs adhérents, une mise en ligne de leur bien par le biais de sites internet avec possibilité de réservation en ligne.

    Le propriétaire qui souhaite adhérer à un label s’engage à respecter un cahier des charges comportant des critères qualitatifs supplémentaires à ceux du classement ministériel.

en savoir +

Traitement social

  • Prélèvements ou cotisation ?

    Les loueurs de meublés Non Professionnels (LMNP) sont soumis à des cotisations sociales.

    Les loueurs qui réalisent des recettes supérieures à 23 000€ appréciées au niveau du foyer fiscal seront soumis à cotisations sociales en place et lieu des prélèvements sociaux.

    Les propriétaires concernés devront verser des cotisations sociales au RSI (Régime Social des Indépendants, ou au Régime Général de la Sécurité Sociale (selon conditions)

    Comment sont calculées les cotisations sociales ?
    L’assiette des cotisations dépend de deux paramètres :
    • Le régime fiscal.
    • l’obtention ou non du classement ministériel.

     

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